ΤΟ ΠΝΕΥΜΑ ΚΑΙ ΤΟ ΓΡΑΜΜΑ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ
Ν.4738/2020 ( ΦΕΚ 207/27 Οκτωβρίου 2020) «Ρύθμιση Οφειλών , Παροχή δεύτερης Ευκαιρίας και άλλες διατάξεις»,
ΜΕΡΟΣ Α΄
Εισαγωγή-Γενικές Διατάξεις- Ρύθμιση για ευάλωτους οφειλέτες, τύχη πρώτης κατοικίας
Ο Ν 4738/2020, με τον ηχηρό τίτλο «Ρύθμιση Οφειλών , Παροχή δεύτερης Ευκαιρίας και άλλες διατάξεις», είναι ένας νόμος ο οποίος περιλαμβάνει, ολόκληρο το πακέτο της ΥΠΟΤΙΘΕΜΕΝΗΣ «τακτοποίησης» των οφειλών των χρεωμένων προσώπων, είτε πρόκειται για νομικά είτε πρόκειται και για φυσικά πρόσωπα. Η ισχύς του παρατείνεται από την 1-1-2021 ως εξής:
- α. Φυσικά πρόσωπα, νοικοκυριά και μικρές επιχειρήσεις, με περιουσία έως 350.000 ευρώ: παρατείνεται για 5 μήνες η διαδικασία εξωδικαστικής ρύθμισης οφειλών και παροχής δεύτερης ευκαιρίας, με έναρξη ισχύος την 1η.6.2021.
- β. Μεσαίες και μεγάλες επιχειρήσεις και φυσικά πρόσωπα με επιχειρηματική δραστηριότητα, με περιουσία άνω των 350.000 ευρώ και κύκλο εργασιών άνω των 700.000 ευρώ: παρατείνεται για 2 μήνες η διαδικασία εξυγίανσης και παροχής δεύτερης ευκαιρίας, με έναρξη ισχύος την 1η.3.2021.
KAINOTOMIEΣ:
Η μεγάλη καινοτομία που εισάγει ο νόμος αυτός είναι ότι πλέον στην διαδικασία της πτώχευσης και της «διαχείρισης αφερεγγυότητας» μπαίνουν και τα φυσικά πρόσωπα, που δεν έχουν την εμπορική ιδιότητα.
Δηλαδή ενώ μέχρι εχθές γνωρίζαμε, ότι πτωχεύουν μόνο όσοι είναι έμποροι, από την ισχύ του νόμου αυτού, μπορούν να πτωχεύσει και κάθε φυσικό πρόσωπο ΜΗ ΕΜΠΟΡΟΣ.
Μια δεύτερη καινοτομία είναι ότι υπάρχουν ξεχωριστές διατάξεις για την διαδικασία της πτώχευσης ΜΙΚΡΟΥ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟΥ, ( άρθρα 172 επ.). Δηλαδή προβλέπεται η πτώχευση ακόμη και των οφειλετών μικρής εισοδηματικής τάξης.
Τι σημαίνει αυτό ; Είναι συμφέρον ή ασύμφορο και σε ποιες διαδικασίες θα βάλει τον κάθε δανειολήπτη; Υπάρχει πράγματι δεύτερη ευκαιρία; Και για ποιους ; Μπορεί κάποιος πράγματι να απαλλαγεί από τα χρέη του και να ξεκινήσει την ζωή του ξανά; Και με ποιες προϋποθέσεις; Ποια θα είναι η τύχη της πρώτης κατοικίας ;
Κατ’ αρχήν πρέπει να πούμε ο Νόμος χωρίζεται σε αυτοτελή τμήματα που λειτουργούν και ανεξάρτητα το ένα με το άλλο. Ετσι:
Στο πρώτο βιβλίο, βλέπουμε έναν μικρό αριθμό διατάξεων, με τον οποίο προβλέπεται « Η ΠΡΌΛΗΨΗ ΤΗΣ ΑΦΕΡΕΓΓΥΟΤΗΤΑΣ», άρθρα (1-4) δηλαδή προτείνεται μια διαδικασία με βάση την οποία θα προλάβει κάποιος μια κατάσταση περιέλευσης σε συνθήκες αδυναμίας πληρωμών. Οι διατάξεις είναι εντελώς νέες, και αποτελούν κωδικοποίηση πρακτικών που ίσχυαν μέχρι σήμερα μέσα από άλλες ειδικότερες νομοθεσίες.
Στην συνέχεια έρχεται η διαδικασία του «ΕΞΩΔΙΚΑΣΤΙΚΟΥ ΜΗΧΑΝΙΣΜΟΥ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΤΩΝ ΟΦΕΙΛΩΝ» και η πρόβλεψη συμφωνίας αναδιάρθρωσης των οφειλών. ( άρθρα 5-30)
Ακολουθούν οι διατάξεις περί της «ΠΡΟΠΤΩΧΕΥΤΙΚΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΕΞΥΓΙΑΝΣΗΣ» δηλαδή ποιος μπορεί να κάνει εξυγίανση και με ποιόν τρόπο, όταν βρίσκεται λίγο πριν από την κήρυξη της πτώχευσης πλην όμως έχει μια δραστηριότητα που μπορεί να είναι βιώσιμη και αξίζει να γίνει μια προσπάθεια διάσωσης. ( άρθρα 31- 74)
Ακολουθεί το δεύτερο βιβλίο, στο οποίο προβλέπεται η διαδικασία και όλα όσα συμβαίνουν με την «ΠΤΩΧΕΥΣΗ». Πως γίνεται η κήρυξη της πτώχευσης τι ακολουθεί, τι γίνεται, ποια είναι η κατάληξη. ( άρθρα 75-211)
Τέλος, από τις πιο ενδιαφέρουσες διατάξεις είναι και οι διατάξεις του τρίτου βιβλίου του νόμου, με τον τίτλο « ΕΝΙΣΧΥΣΗ ΤΗΣ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑΣ ΚΑΙ ΡΗΤΡΕΣ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΣΗΣ – ΕΥΑΛΩΤΟΙ ΟΦΕΙΛΕΤΕΣ» ( άρθρα 217-226) στις οποίες προβλέπεται η διαδικασία παραχώρησης της πρώτης κατοικίας στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσής της από τον πρώην κύριο-δανειολήπτη. Ισως τα άρθρα αυτά να είναι και το μεγαλύτερο «πυροτέχνημα» του νόμου για λόγους που θα εξηγήσουμε πιο κάτω.
Φυσικά και έχουμε άποψη για το τι αποτελεί αυτός ο Νόμος, αν πρόκειται για «ευκαιρία» ή για «έκτρωμα», αλλά στο σημείο αυτό δεν θα πάρω θέση, τουλάχιστον από τώρα. Θα προτιμήσω να σας τον παρουσιάσω και να
Στις διατάξεις για την πρόληψη της αφερεγγυότητας, ο Νόμος προβλέπει τρία επίπεδα κινδύνου αφερεγγυότητας, ( χαμηλό-μέτριο-υψηλό) και εισάγει έναν μηχανισμό έγκαιρης προειδοποίησης, τόσο για Φυσικά όσο και για Νομικά Πρόσωπα. Η εποπτεία του μηχανισμού γίνεται από την Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους . Υπάρχει σχετική ηλεκτρονική πλατφόρμα, που είναι η πλατφόρμα του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών, ( άρθρο 29 του νόμου) που είναι η πλατφόρμα που διαχειρίζεται η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης σε συνεργασία με την Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (Ε.Γ.Δ.Ι.Χ.). Ο ενδιαφερόμενος λοιπόν που επιθυμεί να μπεί στον Μηχανισμό Προειδοποίησης, πρέπει να ζητήσει ο ίδιος, υποβάλλοντας ηλεκτρονική αίτηση στην πλατφόρμα αυτή.
Τι γίνεται στην συνέχεια. Αφού υποβληθεί η αίτηση, η εποπτεύουσα Αρχή, αποκτάει το δικαίωμα και την πρόσβαση, να αρχίσει να περισυλλέγει στοιχεία και να διασταυρώσει δεδομένα που αφορούν τον αιτούντα προκειμένου να προσδιορίσει το επίπεδο του κινδύνου αφερεγγυότητας, να τον κατατάξει σε επίπεδο κινδύνου ( χαμηλό-μέτριο-υψηλό), ( ο νόμος δεν προβλέπει ακόμη τουλάχιστον κριτήρια κατάταξης) και να αποτυπώσει τις απόψεις της και τις προτάσεις για τη αντιμετώπιση του κινδύνου.
Στη συνέχεια δεν προβλέπεται κάτι περισσότερο, αλλά δίνεται μια κατεύθυνση ( άρθρο 2) σε φυσικά πρόσωπα που δεν αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα ή από ελεύθερο επάγγελμα, αλλά έχουν καταταχθεί σε επίπεδο κινδύνου μέτριο-υψηλό, να απευθυνθούν σε Κέντρα Εξυπηρέτησης Δανειολητπών ( Κ.Ε.Υ.Δ.) ή στο Γραφείο Εξυπηρέτησης Δανειοληπτών ( Γ.Ε.Υ.Δ.) της περιφέρειας της μόνιμης κατοικίας του, προκειμένου να λάβει δωρεάν εξειδικευμένες υπηρεσίες, για την ενημέρωση του νομικού πλαισίου και τους γενικούς όρους των δανειακών συμβάσεων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του δανειολήπτη, την ρύθμιση των οφειλών, την κατανόηση των προταθέντων όρων των δανειακών συμβάσεων ρύθμισης οφειλών, λαμβάνοντας υπόψιν τις ατομικές δυνατότητες αποπληρωμής, συνδρομή αναφορικά με την κατάρτιση του οικογενειακού προϋπολογισμού, με σκοπό την τήρηση των ρυθμίσεων αποπληρωμής οφειλών εξειδικευμένες συμβουλευτικές υπηρεσίες που αφορούν στην οικονομική διαχείριση του νοικοκυριού του.
ΣΟΒΑΡΗ ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Πριν να πάρει τις δωρεάν πληροφορίες ο ενδιαφερόμενος, πρέπει να δώσει έγγραφη άδεια προς το ΚΕΥΔ ή το ΓΕΥΔ να έχει πρόσβαση σε προσωπικά δεδομένα του, δηλαδή να αναζητήσει, να συλλέξει, και να τα διασταυρώσει.
Αντίστοιχα στο άρθρο 4 για τα Νομικά Πρόσωπα, ή για φυσικά πρόσωπα που αποκομίζουν εισόδημα από ελεύθερο επάγγελμα ή από επιχειρηματική δραστηριότητα, να απευθυνθούν στα Επαγγελματικά Επιμελητήρια, σε Συλλόγους και Ινστιτούτα Θεσμικών Κοινωνικών Εταίρων προκειμένου να λάβουν δωρεάν τις ίδιες υπηρεσίες και με την ίδια εξουσιοδότηση για την πρόσβαση σε προσωπικά δεδομένα τους.
Είναι βέβαια χαρακτηριστικό, ότι στο συγκεκριμένο άρθρο, γίνεται μνεία, ότι οι συμβουλές αυτές, ΔΕΝ ΥΠΟΚΑΘΙΣΤΟΥΝ ΚΑΘΕ ΕΙΔΟΥΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ τεχνοκρατικού χαρακτήρα, όπως ΜΕΛΕΤΕΣ ΕΡΕΥΝΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΩΝ ΣΧΕΔΙΩΝ ΝΟΜΙΚΕΣ ΛΟΓΙΣΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΦΟΡΟΤΕΧΝΙΚΕΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΚΑΙ ΤΕΧΝΙΚΕΣ ΣΥΜΩΟΥΛΕΣ ΚΑΙ ΕΚΘΕΣΕΙΣ ΠΟΥ ΑΦΟΡΟΥΝ ΤΗΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΚΗ ΤΗΝ ΔΙΑΣΦΑΛΙΣΗ ΠΟΙΟΤΗΤΑΣ ΤΗΝ ΑΣΦΑΛΕΙΑ ΚΑΙ ΤΗΝ ΥΓΙΕΙΝΗ στον χώρο εργασίας.
Κριτική:
ΘΕΤΙΚΟ: Εισάγεται μηχανισμός προειδοποίησης αφερεγγυότητας:
ΑΡΝΗΤΙΚΟ: Για να μπεί κάποιος στον Μηχανισμό και να πάρει τις δωρεάν συμβουλές, δίνει ΠΑΡΑ ΠΟΛΛΑ από τα προσωπικά του δεδομένα, σε Γραφεία και Υπηρεσίες, για συμβουλές και κατευθύνσεις, που δεν φέρουν την υπεύθυνη και με δέσμευση ευθύνης, πληροφόρηση των ειδικών, όπως δικηγόρων λογιστών, φοροτεχνικών, οικονομολόγων. Αντίθετα με πολύ μεγάλη ευκολία παραχωρούνται με συναίνεση, ΜΟΝΙΜΑ τα προσωπικά στοιχεία, τα οποία μπορεί να χρησιμοποιηθούν και για άλλες δραστηριότητες του δανειολήπτη, ενώ κανείς δεν δεσμεύεται για την ωφέλεια που θα έχουν για εκείνον οι παρεχόμενες συμβουλευτικές υπηρεσίες. Η ισότητα μεταξύ οφέλους και ζημίας είναι ζητούμενη.
Ερχομαι τώρα στο Β μέρος της σημερινής παρουσίασης; Στα άρθρα 217-224 με τον τίτλο «ΡΥΘΜΙΣΗ ΓΙΑ ΕΥΑΛΩΤΟΥΣ ΟΦΕΙΛΕΤΕΣ»
Κατ’ αρχήν σύμφωνα με τον νόμο «ΕΥΑΛΩΤΟΣ ΟΦΕΙΛΕΤΗΣ» είναι εκείνος στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται εισοδηματικά περιουσιακά και λοιπά κριτήρια που προβλέπονται στις διατάξεις του Ν. 4472/2017 (Α 74) στο άρθρο 3 του νόμου αυτού, που προβλέπει τις προϋποθέσεις και τους δικαιούχους του επιδόματος στέγασης. Για να δούμε τι λέει το άρθρο 3.
Άρθρο 3
Επίδομα Στέγασης
1. Το Υπουργείο Εργασίας, Κοινωνικής Ασφάλισης και Κοινωνικής Αλληλεγγύης θεσπίζει Επίδομα Στέγασης για έως και εξακόσιες χιλιάδες (600.000) νοικοκυριά που διαμένουν σε μισθωμένη κατοικία ή επιβαρύνονται με το κόστος εξυπηρέτησης στεγαστικού δανείου πρώτης κατοικίας. Για τον καθορισμό των νοικοκυριών εφαρμόζονται οι περιπτώσεις α` και β` της παρ. 2 του άρθρου 235 του ν. 4389/2016 (Α` 94).
2. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών, Εργασίας, Κοινωνικής Ασφάλισης και Κοινωνικής Αλληλεγγύης και Εσωτερικών, που εκδίδεται κατόπιν της έκδοσης της απόφασης της περίπτωση β` της παραγράφου 1 του άρθρου 15, ρυθμίζονται: α) το ατομικό εισοδηματικό όριο για τη χορήγηση του επιδόματος, το οποίο δεν μπορεί να ξεπερνά τα εννιά χιλιάδες εξακόσια (9.600) ευρώ, τα περιουσιακά κριτήρια και κάθε άλλη προϋπόθεση που πρέπει να πληρούν οι δικαιούχοι, β) το ακριβές ποσό του επιδόματος και το ανώτατο ύψος αυτού, γ) άλλες προϋποθέσεις, τα αναγκαία δικαιολογητικά και το αρμόδιο όργανο που απονέμει το επίδομα, δ) η διαδικασία, ο τρόπος και ο χρόνος χορήγησης του επιδόματος και κάθε άλλο θέμα σχετικό με την εφαρμογή του παρόντος άρθρου.
«4. Το Επίδομα Στέγασης της παραγράφου 1 δεν εμπίπτει σε καμία κατηγορία εισοδήματος, απαλλάσσεται από κάθε φόρο, τέλος, εισφορά ή κράτηση υπέρ του Δημοσίου ή τρίτου, συμπεριλαμβανομένης της ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης του άρθρου 43Α του ν. 4172/2013 (Α` 167), δεν κατάσχεται εις χείρας του Δημοσίου ή οποιουδήποτε τρίτου, κατά παρέκκλιση κάθε γενικής ή ειδικής διάταξης, δεν συμψηφίζεται με βεβαιωμένα χρέη προς το Δημόσιο, τα ασφαλιστικά ταμεία ή τα πιστωτικά ιδρύματα και δεν υπολογίζεται για τον καθορισμό της εισοδηματικής ενίσχυσης ή στα εισοδηματικά όρια για την καταβολή του Κοινωνικού Εισοδήματος Αλληλεγγύης και του Επιδόματος Παιδιού του άρθρου 214 του ν. 4512/2018 (Α` 5).»
6. Κριτήριο για τη χορήγηση του επιδόματος είναι ο χρόνος διαμονής στην Ελληνική Επικράτεια. Ο δικαιούχος του επιδόματος πρέπει να διαμένει νόμιμα και μόνιμα στην Ελληνική Επικράτεια κατά τα τελευταία πέντε (5) έτη πριν από την υποβολή της αίτησης, όπως τούτο αποδεικνύεται από την υποβολή δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος για τα έτη αυτά ή από κάθε άλλο πρόσφορο δικαιολογητικό. Ως υποβολή δήλωσης φορολογίας εισοδήματος νοείται αυτή που έλαβε χώρα κατά τη διάρκεια του έτους, εντός του οποίου τασσόταν η προθεσμία για την υποβολή της και όχι η τυχόν, μετά τη λήξη του έτους, εντός του οποίου έχει ταχθεί η ανωτέρω προθεσμία, υποβολή δήλωσης φορολογίας εισοδήματος παρελθόντος φορολογικού έτους. Τα υπόλοιπα μέλη του νοικοκυριού πρέπει επίσης να διαμένουν νόμιμα και μόνιμα στην Ελληνική Επικράτεια.
Ειδικά οι πολίτες τρίτων χωρών, οι οποίοι δεν έχουν την ιδιότητα:
i) ομογενούς αλλοδαπού που διαθέτει Ειδικό Δελτίο Ταυτότητας Ομογενούς,
ii) πολίτη κράτους – μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης,
iii) πολίτη κράτους που ανήκει στον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο ή πολίτη της Ελβετικής Συνομοσπονδίας,
iv) υπηκόου τρίτης χώρας ή απάτριδος, στον οποίο έχει χορηγηθεί το καθεστώς πρόσφυγα ή το καθεστώς επικουρικής προστασίας, κατά την έννοια των περιπτώσεων στ` και η` του άρθρου 2 του ν. 4636/2019 (Α` 169),
v) ανιθαγενούς, του οποίου το καθεστώς παραμονής στην Ελλάδα διέπεται από τις διατάξεις του ν. 139/1975 (Α` 176),
vi) πολίτη τρίτης χώρας, στον οποίο έχει χορηγηθεί καθεστώς παραμονής για ανθρωπιστικούς λόγους, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 28 του π.δ. 114/2010 (Α` 195) σε συνδυασμό με τις διατάξεις του άρθρου 19Α του ν. 4251/2014 (Α` 80), όπως ισχύουν, πρέπει, προκειμένου να καταστούν δικαιούχοι του επιδόματος, να διαμένουν νόμιμα και μόνιμα στην Ελληνική Επικράτεια κατά τα τελευταία δώδεκα (12) έτη πριν από την υποβολή της αίτησης, αποδεικνύοντας το νόμιμο και το μόνιμο της διαμονής τους σύμφωνα με τις προβλέψεις της παρούσας παραγράφου.
Απαιτείται «βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη» που βεβαιώνει ότι ο οφειλέτης είναι ευάλωτος. Η κατηγορία των ευάλωτων οφειλετών που ενδιαφέρει εδώ, είναι η κατηγορία όσων έχουν πτωχεύσει, ή όσων έχει κατασχεθεί η κατοικία τους, ή όσων έχει καταρτισθεί σύμβαση αναδιάρθρωσης του χρέους.
Οι εύλογες δαπάνες διαβίωσης καθορίζονται ετησίως με εκτιμήσεις της ΕΛΣΤΑΤ, η απόφαση της οποίας δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
- Ο οφειλέτης λοιπόν που θα κριθεί ευάλωτος, παραχωρεί την κύρια κατοικία του σε Ιδιωτικό Φορέα, στον οποίο το Δημόσιο θα έχει παραχωρήσει καθήκοντα και αρμοδιότητες απόκτησης και επαναμίσθωσης, της κύριας κατοικίας. Ο φορέας αυτός αναλαμβάνει την απόκτηση της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη και την μίσθωσή του σε αυτόν καθώς και την μετέπειτα αναμεταβίβασή του σε αυτόν με τις νόμιμες προϋποθέσεις. ( αρθρο 218).
Ας δούμε τώρα πως γίνεται αυτή η διαδικασία μεταβίβασης όπως προβλέπεται στο άρθρο 219 του νόμου 4738/2020
Ο ευάλωτος οφειλέτης που κηρύσσεται σε πτώχευση, ή επισπεύδεται σε βάρος του αναγκαστική εκτέλεση με κατάσχεση και πλειστηριασμό της κατοικίας του, από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή, ( και όχι από κάποιον που δεν έχει εμπράγματο βάρος επί της κατοικίας του), ( συνήθως Τράπεζα δηλαδή), ΜΠΟΡΕΙ να υποβάλλει αίτημα μεταβίβασης και μίσθωσης της κύριας κατοικίας του σε Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης.
Το τίμημα από την μεταβίβαση δίδεται στον σύνδικο για να διανεμηθεί τους πιστωτές, σε περίπτωση που έχουμε πτώχευση. Τα έξοδα μεταβίβασης καταβάλλονται από τον Φορέα και παρακρατούνται από το τίμημα μεταβίβασης. Στην μεταβίβαση πρέπει να συμβάλλονται όλοι οι δικαιούχοι, κύριος, ψιλοί κύριοι, επικαρπωτής κ.λ.π. Τους όρους της μίσθωσης του καθορίζει ο Φορέας και οι δικαιούχοι παραιτούνται ρητά από το δικαίωμα να προσβάλλουν την μίσθωση για οποιοδήποτε λόγο μέχρι την συμβατική λήξη, της οποίας η ισχύς δεσμεύει και τους διαδόχους τους ανεξαρτήτως αιτίας.
Η αίτηση του ιδιοκτήτη πρέπει να υποβληθεί στον Φορέα, εντός 60 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία του κατασχετηρίου εγγράφου, ή της δημοσίευσης της απόφασης που κηρύσσει τον ευάλωτο οφειλέτη σε πτώχευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο φερεγγυότητας του άρθρου 213 του νόμου αυτού, αλλιώς δεν γίνεται δεκτή.
Το τίμημα της μεταβίβασης ισούται με την εμπορική αξία του ακινήτου της πρώτης κατοικίας.
Εάν το αίτημα υποβληθεί μετά την επιβολή της κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την τιμή εκτίμησης του πιστοποιημένου εκτιμητή σε ποσοστό ανώτερο του 15% το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το χαμηλότερο της τιμής πρώτης προσφοράς ή της τιμής εκτίμησής άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει ο επισπεύδων πιστωτής.
Μόλις ο Φορέας καταβάλλει στον υπάλληλο του πλειστηριασμού το τίμημα αποκτάει το δικαίωμα της πρώτης κατοικίας, ελεύθερο από κάθε βάρος και διεκδίκηση τρίτου και ματαιώνεται ο πλειστηριασμός, εάν υπάρχει κατάσχεση.
Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 12 έτη. Το μίσθωμα καθορίζεται με βάση το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τον τελευταίο μήνα που υφίσταται μέτρηση και αναπροσαρμόζεται με επιτόκιο αναφοράς των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Η αναθεώρηση γίνεται ετησίως κατά την επέτειο κατάρτισης της σύμβασης.
ΣΗΜΑΝΤΙΚΗ ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Ο οφειλέτης δεν μπορεί να μεταβιβάσει τα δικαιώματα από την μίσθωση και την επαναγορά της κατοικίας του, εκτός από την περίπτωση που υπεισέρχονται στην θέση του οι κληρονόμοι του.
Ως προς την καταγγελία της μίσθωσης. Η μίσθωση καταγγέλεται μόνο από τον Φορέα, στις περιπτώσεις:
1.- εάν δεν μισθωτής δεν καταβάλλει τρείς (3) συνεχόμενα μισθώματα και παρέλθει και ένας μήνας κατόπιν σχετικής οχλήσεως προς τον μισθωτή. Η καταγγελία επέρχεται ΑΥΤΟΔΙΚΑΙΩΣ.
2.- Σε περίπτωση που ο μισθωτής κριθεί από το πτωχευτικό δικαστήριο ότι δεν απαλλάσσεται από τις οφειλές του σύμφωνα με το άρθρο 192 του νόμου αυτού. Η καταγγελία επέρχεται κι εδώ αυτοδικαίως με την παρέλευση ενός μήνα από την τελεσίδικη απόφαση σύμφωνα με τα άρθρα 192-193.
Σε περίπτωση καταγγελίας ο οφειλέτης υποχρεούται να φύγει και να παραδώσει την κατοικία του.
Τέλος σημαντικό είναι ότι με την καταγγελία ο οφειλέτης ΧΑΝΕΙ ΚΑΙ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΕΠΑΝΑΓΟΡΑΣ ΤΗΣ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΤΟΥ.
Για να ολοκληρώσουμε την εικόνα της δυνατότητας επαναγοράς της πρώτης κατοικίας, πρέπει να ανατρέξουμε και στις διατάξεις 192-193 του νόμου οι οποίες, εάν συντρέχουν, αποτελούν λόγο καταγγελίας της μισθωμένης από τον ευάλωτο οφειλέτη κατοικίας του.
Συγκεκριμένα, ο ευάλωτος οφειλέτης, για να αποφύγει την καταγγελία της μισθωμένης κατοικίας του από τον Φορέα, θα πρέπει εκτός των άλλων:
να μην έχει πτωχεύσει με δόλιες ενέργειες δικές του
να μην έχει επιδείξει καλή πίστη, είτε κατά την κήρυξη της πτώχευσης είτε κατά την διάρκειά της
να μην είναι συνεργάσιμος με τα όργανα της πτώχευσης,
να έχει δολίως αποκρύψει εισοδήματα, ή περιουσιακά στοιχεία κατά την διάρκεια της πτωχευτικής διαδικασίας
να μην ΕΚΚΡΕΜΕΙ ποινική του δίωξη για τα άρθρα 197-200 του παρόντος νόμου, δηλαδή
για χρεοκοπία (197),
για ευνοϊκή μεταχείριση πιστωτή (198),
ή να μην έχει ως τρίτος βοηθήσει άλλον σε απόκρυψη περιουσιακών στοιχείων του, ενόψει της πτωχευτικής διαδικασίας (199),
ή ως σύζυγος, συμβία, τέκνα, ή γονείς του οφειλέτη, αποκρύπτουν σε συνεννόηση μαζί του, ή χωρίς συνεννόηση περιουσιακά του στοιχεία,
ή για κάποια από τις πράξεις της κλοπής, απάτης, υπεξαίρεσης, καταδολίευσης δανειστών και πλαστογραφίας, καθώς και να μην έχει καταδικαστεί για τις πράξεις αυτές.
Στην συνέχεια ας δούμε τι προβλέπεται για την επαναγορά της κατοικίας από τον ευάλωτο ( άρθρο 222)
Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλλει τα μισθώματα για την διάρκεια της μίσθωσης μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα επαναγοράς αυτής. Το δικαίωμα αυτό και πριν από την λήξη της μίσθωσης εφόσον όμως προκαταβάλλει όλα τα μισθώματα μέχρι την λήξη της μίσθωσης στην τρέχουσα αξία τους και επιπλέον το τίμημα της αγοράς που πλήρωσε ο Φορέας.
Στο 223 προβλέπεται ότι και το επίδομα στέγασης που δικαιούται ο ευάλωτος αυτό καταβάλλεται στον Φορέα σε μερική εξόφληση του κάθε μισθώματος.
ΩΣΤΌΣΟ ΤΟ ΚΛΕΙΔΙ ΠΟΥ ΔΕΧΝΕΙ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΟ ΠΝΕΥΜΑ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 225 ΜΕ ΤΟ ΟΠΟΙΟ ΠΑΡΕΧΕΤΑΙ ΕΞΟΥΣΙΟΔΟΤΗΣΗ ΣΤΟΝ ΥΠΟΥΡΓΟ ΤΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΝΑ ΩΦΕΛΗΣΕΙ ΤΟΝ ΦΟΡΕΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΚΑΙ ΕΠΑΝΑΜΙΣΘΩΣΗΣ ΜΕ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΕΞΟΥΣΙΕΣ ΠΟΥ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΕΝ ΤΕΛΕΙ ΚΑΙ ΑΣΥΜΦΟΡΕΣ ΓΙΑ ΤΟΝ ΔΑΝΕΙΟΛΗΠΤΗ ΠΡΟΚΕΙΜΕΝΟΥ ΝΑ ΚΡΑΤΗΣΕΙ ΚΑΙ ΕΠΑΝΒΑΓΟΡΑΣΕΙ ΤΗΝ ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΤΟΥ. ΔΗΛΑΔΗ προβλέπεται ότι :
Ενδεικτικά αναφέρουμε μερικές:
Με απόφαση του υπουργού προσδιορίζονται:
Οι όροι της σύμβασης παραχώρησης προς τον Φορέα, η διάρκεια της σύμβασης παραχώρησης οι αρμοδιότητες του Φορέα,….τα μέτρα διασφάλισης της ακριβοδίκαιης εκπλήρωσης από τον παραχωρησιούχο των υποχρεώσεών του κατά τον νόμο, οι συνέπειες της καταγγελίας παραχώρησης, η δυνατότητα υποκατάστασης του παραχωρησιούχου την μίσθωση της κύριας κατοικίας στον οφειλέτη, την μισθωτική σύμβαση και την υπερημερία του οφειλέτη, το καταβαλλόμενο ποσό κατά τον χρόνο άσκησης της αγοράς, που οφείλει να ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς και να διασφαλίζει προς όφελος του φορέα εύλογη συμμετοχή σε τυχόν υπεραξία του ακινήτου ή σε περίπτωση που η αξία του ακινήτου θα έχει μειωθεί σε σχέση προς το τίμημα που κατέβαλε ο Φορέας για την απόκτησή του, την εύλογη αναπροσαρμογή του προς όφελος του οφειλέτη.
Με απλά λόγια μπορεί να βλέπουμε στο μέλλον συχνά το φαινόμενο. Ο οφειλέτης αφού πήρε δάνειο για αγορά κατοικίας πχ. 150.000 ευρώ και είδε την αξία της να κατρακυλάει στο ποσό των π.χ. 80.000 ευρώ ενώ οι τόκοι του δανείου του να έχουν φθάσει πχ. Στα 250.000 ευρώ, να χάνει την πρώτη κατοικία του, που αγοράζει ο Φορέας στο ποσό των 80.000 ευρώ. Να πληρώνει μισθώματα επί 12 έτη, για να μείνει μέσα και να έχει δικαίωμα επαναγοράς στο μέλλον και όταν έρθει η ώρα να το επαναγοράσει, λόγω αναβάθμισης της αξίας του, ή λόγω των εξόδων βελτίωσης και διατήρησης να του ζητηθεί ένα εξωφρενικό ποσό που ενδεχομένως να χρειάζεται να έχει κερδίσει προηγουμένως στο λαχείο για να ασκήσει το δικαίωμα επαναγοράς. Τα συμεπράσματα για το ΠΝΕΥΜΑ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ 4738/20 ΣΤΟ ΣΗΜΕΙΟ ΕΥΑΛΩΤΟΙ ΟΦΕΙΛΕΤΕΣ ΔΙΚΑ Σας !!!!!!
Ιανουάριος 2021
ΠΗΓΗ: Τύχη Πρώτης Κατοικίας – Ρυθμίσεις για Ευάλωτους Οφειλέτες, στον Νέο Πτωχευτικό Κώδικα
