«Όταν βλέπετε ένα ακίνητο σε κακή κατάσταση ή ανεκμετάλλευτο, να θεωρείτε ότι σε ένα πολύ υψηλό ποσοστό πρόκειται για ακίνητο του οποίου τα ποσοστά κυριότητας είναι διαμοιρασμένα σε ένα μεγάλο κύκλο προσώπων». Ο Μιχάλης Χατζηφώτης, δικηγόρος Αθηνών με εξειδίκευση στον τομέα των ακινήτων εξηγεί στην «Κ» ότι πίσω από τα κατεβασμένα ρολά κατοικιών που «μαραζώνουν» στη χώρα μας, συχνά εκτυλίσσονται ιστορίες οικογενειακής διαμάχης.
«Οι διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών ακινήτων εντοπίζονται αφενός στον τρόπο χρήσης – εκμετάλλευσής τους και αφετέρου στα έξοδα για τις εργασίες συντήρησης, επισκευής ή ανακαίνισης, τα οποία συνήθως αποτελούν και τον μεγαλύτερο πονοκέφαλο. Εάν ένα ακίνητο κληρονομήθηκε από τουλάχιστον δύο πρόσωπα που – δεν μπορούν -για οικονομικούς ή προσωπικούς λόγους- να συμφωνήσουν μεταξύ τους, τότε η απόφαση για το μέλλον του καθίσταται αδύνατη», διευκρινίζει ο ίδιος.
Πλειστηριασμός ακινήτου για λόγους εκδίκησης
Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι δικαστικές αίθουσες είναι μονόδρομος. Βάσει της νομικής εμπειρίας, συνήθως οι υποθέσεις που καταλήγουν στα δικαστήρια, αφορούν είτε αποζημιώσεις εξόδων για συντήρηση και επισκευή του ακινήτου, είτε διαφωνίες ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες για το αποτέλεσμα διαχείρισης του ακινήτου (π.χ. εάν η διαχείριση ήταν ορθή ή αν σωστά παρακρατήθηκαν χρήματα από το ενοίκιο του ακινήτου για έξοδα συντήρησης). Η προσφυγή στη δικαιοσύνη σε αυτές τις περιπτώσεις, παρότι χρονοβόρα και δαπανηρή, καταλήγει να είναι η μόνη λύση, αφού ανεξάρτητα από το οικονομικό σκέλος, υπάρχει και η επιδίωξη της ηθικής ικανοποίησης, η οποία συνήθως αφορά τους στενούς συγγενείς.
“Η προσφυγή στη δικαιοσύνη καταλήγει κάποιες φορές να είναι η μόνη λύση”
«Μπορώ να θυμηθώ την περίπτωση μιας “άγριας” δικαστικής αντιδικίας μεταξύ δύο αδελφών: Ο ένας ήταν μόνιμος κάτοικος εξωτερικού και διεκδικούσε αποζημίωση χρήσης για μια μικρής αξίας παραθεριστική κατοικία την οποία χρησιμοποιούσε αποκλειστικά ο αδελφός του. Στόχος του ήταν ο πλειστηριασμός του ακινήτου για λόγους εκδίκησης», αφηγείται ο Μιχάλης Χατζηφώτης.
«Όποιος τολμά να δικαιωθεί, χάνει τον ύπνο του»
Χαρακτηριστική είναι η περιπέτεια μιας Ελληνίδας επιχειρηματία, μόνιμης κατοίκου του εξωτερικού, που την τελευταία 5ετία προσπαθεί να επιλύσει δικαστικά μία σειρά αντιδικιών με συγγενικό της πρόσωπο για ένα διαμέρισμα 75 τ.μ. στα νότια προάστια.
«Με τον ξάδελφό μου, κληρονομήσαμε το 1990 το διαμέρισμα μιας θείας μας. Καθώς εγώ ζω και εργάζομαι στο εξωτερικό, αποφασίσαμε ότι εκείνος που μένει στην Ελλάδα, θα αναλάμβανε τη διαχείρισή του. Εννοείται ότι θα έπρεπε να παίρνει την έγκρισή μου πριν από τις επισκευές και να παρουσιάζει έγκυρες αποδείξεις ότι έγιναν οι εργασίες, καθώς εγώ δε θα μπορούσα να ελέγξω ότι πράγματι έγιναν», λέει η Λ.Β. στην «Κ». «Μου παρακρατούσε, ωστόσο, ποσά για τα οποία είτε δεν είχε αποδείξεις, είτε οι αποδείξεις που παρουσίαζε, δεν ήταν αποδεκτές. Αμφισβήτησα την πραγματοποίηση των εργασιών και ζήτησα τη γνωμάτευση μηχανικού, ο οποίος βεβαίωσε ότι δεν είχαν γίνει οι εργασίες τις οποίες ισχυριζόταν ο συνιδιοκτήτης», προσθέτει.
Η καθυστέρηση των ελληνικών δικαστηρίων και η ψυχική φθορά
Η συνιδιοκτήτρια του μικρού διαμερίσματος στη Νέα Σμύρνη αναφέρεται στην ψυχική φθορά που έχει υποστεί τα τελευταία χρόνια, εξαιτίας της μακροχρόνιας αντιδικίας με τον ξάδελφό της, που όπως λέει οφείλεται στη “σοβαρή καθυστέρηση των ελληνικών δικαστηρίων”. «Είναι απερίγραπτη η ταλαιπωρία του αδικημένου να ζητά να δικαιωθεί με την παρούσα νομοθεσία. Όποιος τολμά χάνει τον ύπνο του για πολλά χρόνια, το στρες επιβαρύνει την υγεία του και επιπλέον το οικονομικό κόστος είναι αβάσταχτο. Όμως, είναι το θέμα της δικαίωσης».
Αποτέλεσμα της αντιδικίας, είναι το εξ αδιαιρέτου διαμέρισμα να μην μπορεί να ενοικιαστεί τα τελευταία δυόμισι χρόνια, λόγω της κακής κατάστασης στην οποία βρίσκεται, αφού ο συνιδιοκτήτης αρνείται πλέον να συνεισφέρει στα έξοδα επισκευής.
«Μου πρότεινε να αγοράσω το μερίδιό του στην τιμή της αντικειμενικής αξίας του. Εγώ δέχτηκα, παρότι γνώριζα ότι η εμπορική του αξία ήταν πολύ χαμηλότερη. Όταν, όμως, ξεκινήσαμε τις διαδικασίες μεταβίβασης, την τελευταία στιγμή εκείνος πρόσθεσε τον όρο να αποσύρω την αγωγή που είχα καταθέσει το 2018 για τα ποσά που μου παρακρατούσε για δαπάνες επισκευής. Εγώ αρνήθηκα και τον Οκτώβριο του 2022 μεταβίβασε το μερίδιό του στον δικηγόρο του όχι μόνο σε χαμηλότερο τίμημα από ό,τι το πρόσφερε σε εμένα, αλλά και χωρίς να με ενημερώσει ή να μου δώσει τη δυνατότητα να το αγοράσω ως συνιδιοκτήτρια σε αυτήν την τιμή, όπως υποχρεώνονται να κάνουν οι συνιδιοκτήτες σε άλλα κράτη, μέσω της διαδικασίας “First Refusal”».
Στην Ελλάδα, τέτοιου είδους διαδικασίες που να δίνουν υποχρεωτική προτεραιότητα στους συνιδιοκτήτες να αγοράσουν το μερίδιο των άλλων, δεν υπάρχουν, ξεκαθαρίζει ο κ. Χατζηφώτης.
«Ο ιδιοκτήτης ποσοστού κυριότητας δεν μπορεί να υποχρεωθεί να μεταβιβάσει το ακίνητο στον άλλο ιδιοκτήτη, ούτε να αγοράσει το μερίδιο του άλλου. Αντιστοίχως, δεν υπάρχει δυνατότητα προτίμησης υπέρ των άλλων συνιδιοκτητών, σε περίπτωση που κάποιος επιθυμεί να μεταβιβάσει το μερίδιό του. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, ο νόμος προβλέπει ως μοναδικό τρόπο αναγκαστικής επίλυσης του προβλήματος τη δικαστική διανομή, με ό,τι αυτό συνεπάγεται από πλευράς δαπάνης χρόνου και χρήματος, στα αστικά κέντρα».
Οι διαφωνίες για μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση
Στις δικαστικές αίθουσες καταλήγουν και όσοι διαφωνούν για τον τρόπο εκμετάλλευσης ενός ακινήτου, το οποίο μοιράζονται ιδιοκτησιακά. Τι γίνεται για παράδειγμα, στην περίπτωση που ο ένας ιδιοκτήτης θέλει να το μετατρέψει σε μακροχρόνια μίσθωση και ο άλλος σε βραχυχρόνια; «Ο τρόπος της εκμετάλλευσης του ακινήτου προκύπτει με απόφαση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών βάσει του μεγέθους των μεριδίων τους», τονίζει ο κ. Χατζηφώτης. «Εάν η διαχείριση και η χρήση του δεν καθορίστηκε με κοινή συμφωνία ή πλειοψηφία, τότε καθένας από τους ιδιοκτήτες έχει δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο, ώστε να το ρυθμίσει με τον πιο πρόσφορο τρόπο».
Γραφειοκρατία και έξοδα δυσκολεύουν την αξιοποίηση ακινήτων
Ακόμη κι αν όλοι οι ιδιοκτήτες αποφασίσουν να εκποιήσουν το ακίνητο που τους ανήκει, είτε διότι δεν μπορούν να συμφωνήσουν στη χρήση του, είτε διότι αδυνατούν να το συντηρήσουν, μία σειρά από γραφειοκρατικές και κοστοβόρες διαδικασίες, συχνά λειτουργούν ως ανασταλτικοί παράγοντες στην πώλησή του.
«Η σύνταξη ενός συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου ενώπιον συμβολαιογράφου καθίσταται, όσο περνούν τα χρόνια, όλο και πιο δύσκολη», λέει ο κ. Χατζηφώτης και εξηγεί: «Προκειμένου να γίνει η μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτείται κατ’ ελάχιστον φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου, βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών ή περί τακτοποίησής τους, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, πιστοποιητικό περί μη οφειλής τέλους ακινήτου περιουσίας, ενώ αναλόγως την περίπτωση μπορεί να απαιτείται λ.χ. βεβαίωση περί του δασικού ή μη χαρακτήρα του ακινήτου αν πρόκειται για εκτός σχεδίου ακίνητο ή να προηγηθεί διόρθωση της πράξης σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών αν πρόκειται για διηρημένη ιδιοκτησία». Ο ίδιος, προσθέτει ότι η διαδικασία σύνταξης συμβολαίου πώλησης ακινήτου προοδευτικά μοιάζει περισσότερο με διαδικασία περιβαλλοντικής αδειοδότησης παρά με αστική σύμβαση.
«Μέσα στο πλαίσιο αυτό είναι πολύ συχνό το φαινόμενο οι ιδιοκτήτες μικρών ποσοστών κυριότητας να αδιαφορούν πλήρως για την τύχη των ακινήτων τους, αφού εκ του αποτελέσματος είναι ασύμφορο να ασχοληθούν με αυτά», καταλήγει.
Ακολουθήστε το kathimerini.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, στο kathimerini.gr
Ακολουθήστε το myvolos.net στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.
